• +7-968-838-13-30
  • ООО «МЕРКОН», г. Москва, ул. Новомарьинская, д. 28, к. 537

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

 

Использование результатов оценки

Определение рыночной арендной платы (ставки) связано с наиболее часто встречающимися частичными имущественными правами, к которым относятся имущественное право арендодателя и имущественное право арендатора.
Определении рыночной арендной платы (ставки) чаще всего необходим в следующих случаях:
  • заключение договора аренды (субаренды) при распоряжении государственным и негосударственным имуществом;
  • определение стоимости имущественного права арендодателя;
  • определение стоимости имущественного права арендатора.
Оценка стоимости аренды коммерческой недвижимости в Москве

Специфика 

Имущественное право арендодателя – это право собственника владеть этим объектом и распоряжаться им, но не пользоваться, а право пользования и распоряжения этим правом (пользования) временно передано по договору аренды другому лицу (арендатору). Ценность имущественный прав арендодателя определяется условиями договора аренды. Если договор аренды объекта недвижимости заключен на рыночных условиях, то стоимость имущественного права арендодателя не будет отличаться от рыночной стоимости этого объекта. Если договор аренды объекта недвижимости предусматривает арендные платежи меньше рыночных платежей, то стоимость имущественного права арендодателя, связанного с данным объектом недвижимости, будет меньше его рыночной стоимости. Таким образом, ценность имущественного права арендодателя определяется ставкой арендной платы, зафиксированной в договоре аренды, и сроком действия этого договора.
Имущественное право арендатора состоит в том, что он имеет право пользоваться и распоряжаться этим правом в течение определенного срока на условиях договора аренды. Это право может иметь ценность только в том случае, если, во-первых, договор аренды заключен по ставке, которая меньше рыночной, и, во-вторых, у пользователя этого права (арендатора) есть возможность распоряжаться им, например передав на возмездных условиях право пользования арендованным имуществом третьим лицам, оставаясь владельцем этих прав, то есть передать в субаренду. Если договор аренды не предусматривает возможности такой передачи, то, даже если ставка аренды существенно меньше рыночной, такое право не обладает никакой ценностью.
Право аренды – стоимость имущественного права арендатора. При совершении сделки покупатель этого права обязан заплатить цену в виде единовременного платежа, равного стоимости права аренды, заключить договор на условиях договора аренды и стать арендатором. Если договор аренды устанавливает арендные платежи на уровне рыночных, такое право ничего не стоит и такой договор должен быть предоставлен арендатору бесплатно. Так же где речь идет о расчете арендной ставки, говорить о каких-то оцениваемых правах некорректно.

Документы и информация, необходимые для оценки

При определении рыночной арендной платы (ставки) недвижимости необходимы следующие документы и информация:
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект (дата выдачи не старше 6 месяцев до даты оценки). При отсутствии Выписки из ЕГРН возможно предоставления Свидетельства регистрации права собственности.
  • Технический паспорт на объект.
  • Поэтажный план и экспликация объекта.
  • Справка о первоначальной балансовой стоимости и остаточной балансовой стоимости по состоянию на дату проведения оценки (для юридических лиц).
  • Справка об отсутствии / наличии ограничений (обременений) права (при отсутствии выписки из ЕГРН).
  • Документы, на основании которых зарегистрированы ограничения (обременения) права (долгосрочные договоры аренды, договоры залога и т.п.).
  • Документы о юридическом статусе земельного участка (выписка из ЕГРН, договор аренды и т.п.).
  • Справка о сдаче объектов в аренду с указанием: арендатора, реквизитов договора аренды, площади помещений, месторасположении сдаваемых помещений в здании, размера арендной платы, дата окончания договора аренды.
  • Справка о расходах по эксплуатации объекта с указанием: коммунальных расходов, эксплуатационных расходов, расходов на охрану, расходов на страхование, арендных платежей за земельный участок (налога на землю), налога на имущество, прочих расходов.
  • Прочие документы (предоставляются справочно при наличии): ситуационный план (схема) размещения объектов на земельном участке, кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и иные документы.
Запрос документов и информации всегда индивидуален и зависит от специфики объекта оценки.

Опыт определения арендной ставки

Здания, помещения, имущественные комплексы

  • Права пользования и владения на срок действия договора аренды недвижимым имуществом, расположенным по адресам: г.Москва, ул. Типографская дом 10 стр.1, стр.2, стр. 3, стр.7, вл. 10.
  • Размещение оборудования базовой станции сети подвижной радиотелефонной связи на сооружении (дымовая труба котельной), расположенном по адресу: Московская область, п. Нахабино, ул. Красноармейская, 1.
  • Размещение оборудования базовой станции сети подвижной радиотелефонной связи на сооружении (водонапорная башня), расположенном по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Деповская 1А.
  • Имущественный комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, пос. Нахабино, ул. 300-летия Инженерных войск (д. 1А).
  • Размещение оборудования базовой станции сети подвижной радиотелефонной связи на кровле здания, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Павелецкий проезд. стр. 9.
  • Права временного владения и пользования (аренды) объектов недвижимости под размещение вендинговых аппаратов и для организации питания студентов и преподавателей по 9-ти адресам в г. Москва.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д. 13, стр. 1.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Москва, Орликов пер., д.3, стр.1.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Лесная, д. 39.
  • Машиноместа, расположенные по адресу: г. Москва, Краснопресненская наб., ММДЦ «Москва-Сити».
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 29, лит. А.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 30, лит. А.
  • Машиноместа, расположенные по адресу: г.Москва, Пресненская наб., д. 8, стр.1.
  • Машиноместо, расположенное по адресу: г. Москва, наб. Краснопресненская, д. 12.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 75/74, стр. 1.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нежинская, д.1, корп. 2.
  • Нежилые помещениям здания, расположенные по адресу: Московская область, Ленинский район, Сельское поселение «Мосрентген», пос. Завода Мосрентген, в/г № 70/3, ул. Героя России Соломатина, д.3а.
  • Объекты недвижимости общей площадью 73 883 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Новая.