• +7-968-838-13-30
  • ООО «МЕРКОН», г. Москва, ул. Новомарьинская, д. 28, к. 537
недвижимость
 

Понятие объекта недвижимости

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Типы и категории объектов недвижимости 

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:
  • Свободный земельный участок.
  • Застроенный земельный участок: одним зданием; комплексом зданий; недостроенными зданиями.
  • Встроенное помещение.
Различают следующие категории недвижимости:
  • Жилая недвижимость: квартиры, отдельно расположенные и сдвоенные односемейные дома; многоквартирные здания и др.
  • Коммерческая недвижимость: офисные здания, производственно-промышленные центры, торговые центры, оптовые базы, отели и рестораны.
  • Промышленная недвижимость: промышленные предприятия, склады, здания научно-исследовательских учреждений.
  • Сельскохозяйственная недвижимость: пахотные земли, сады, пастбища, лесные угодья.
  • Недвижимость горнодобывающей промышленности: земельные участки, где производится добыча полезных ископаемых (шахты, нефтяные промыслы).
  • Недвижимость специального назначения: объекты, имеющие уникальный дизайн и строительные характеристики, ограничивающие их полезность использованием по назначению, для которого они были построены, например школы, общественные здания, аэропорты, парки, стадионы.

Оценка объектов недвижимости

Оценка стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов:
  • Затратным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на расчете затрат на приобретение земли, и создание нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износов, характерных для оцениваемого объекта.
  • Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам.
  • Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеряемых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.
Выбор подходов и методов оценки зависит от характеристик и специфики объекта оценки.